전세난이 몇 년 간 지속이 되면서 전세금이 매매가격의 50-60%를 넘어 70-80%를 넘는 단지들이 많아지면서 전세금 반환 관련 분쟁이 많이 생기고 있다.
일반적으로는 전세계약이 만료가 되어 계약연장을 하지 않으면 만기일에 맞춰서 전세보증금을 반환 받아야 하는 것이 맞지만 대부분 집주인들이 전세보증금을 현금자산으로 보관하는 경우가 많지 않아서 다른 세입자를 제 때 구하지 못하게 되면 전세만기일에 전세보증금을 반환하지 못하는 경우가 빈번히 발생하기 때문에 반드시 전세기간이 만료되더라도 무조건 전세금을 받을 수 있으리라 생각하고 일방적으로 이사 갈 집 계약을 하면 낭패를 볼 수 있다.
이사 갈 집을 먼저 계약했다가 계약해지가 될 경우 그 책임을 무조건 집주인에게 물을 수는 없기에 반드시 현 전세 집이 새로운 세입자와 계약이 되는 것을 보고 보증금 반환가능 날짜에 맞춰서 내가 이사 갈 집 계약을 하는 것이 좋다.
전세보증금을 받지 못하는 경우에는 내용증명을 보내고 전세금 반환소송까지도 고려를 해야 하는데 소송을 하더라도 수개월 정도 기간이 소요가 되고 보증금 반환청구소송과 더불어 손해배상청구까지도 동시에 진행을 해야 할 수도 있어서 소송은 마지막 카드로 생각하고 가급적 상호 협의하여 원만하게 마무리 하는 것이 가장 좋다.
전세보증금을 반환 받지 못한 상황에서 퇴거를 해야 하는 상황이 생기면 우선 전세권설정등기를 생각할 수 있는데 전세권설정등기는 보증금 반환을 지체하면 법원의 판결문이 없어도 경매신청을 청구할 수가 있고, 경매절차에서도 확정일자는 배당요구를 꼭 해야 하지만 전세권설정은 별도의 배당요구 없이도 순위 배당에 참가할 수 있으며 실제 거주여부와 관계없이 대항력을 가지기 때문에 주민등록 주소를 옮기더라도 대항력이 있어서 세대전원이 주소를 빼고 짐도 모두 빼는 상황이 되어도 대항력에는 문제가 없는 장점은 있지만 임대인의 동의가 필요하고 등기비용도 발생하기 때문에 번거로운 것도 사실이다.
그래서 대부분 전세권설정등기 보다는 확정일자를 받는 경우가 대부분인데 전세계약을 한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받은 후 점유(실거주)를 하게되면 대항력을 갖추게 되고 보증금반환소송에 의하여 판결문을 받아 강제경매를 할 수 있다.
확정일자만 받은 상황에서 전세보증금을 받지 못하고 먼저 퇴거를 해야 하는 경우에는
점유와 전입신고의 요건을 유지해야 하기에 전세금을 받기 전까지는 세대원 일부의 주소는 그대로 남겨두고 짐도 일부 남겨두는 것이 좋다.
임차권 등기명령도 있는데 부동산소재지 지방법원에 임차권등기명령 신청을 하고 주민등록등본, 거주사실 확인서를 첨부하여 확정일자를 받은 임대차계약서와 같이 제출을 하여 임차권등기명령 신청이 완료되면 전세금 받기 전 이사를 해서 주민등록을 옮기더라도 대항력을 갖추게 된다.
다만, 임차권등기명령은 임대차계약기간이 만료된 시점에만 가능하기에 계약만료 이전에 먼저 이사를 갈 경우에는 해당이 안되기에 주의가 필요하다.
이렇게 전세보증금을 받지 못하고 이사를 가야 하는 경우에는 전세계약기간이 만료되면 임차권등기명령을 하는 것도 좋고, 계약기간 중이라면 가족 일부의 주소와 점유는 유지 하는 것이 좋으며, 전세대원이 모두 퇴거를 해야 한다면 전세권 설정을 하는 것도 좋다.
주의해야 할 점은 전입신고를 할 때 본인이 주소를 잘못 기재한 경우, 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우, 일시적으로 주민등록을 이전한 경우, 주민등록상 동, 호수 표시가 기재되지 않은 경우, 전입신고 전에 저당권, 가압류, 가등기, 처분금지가처분이 된 주택의 경우에는 대항력이 없어 보호를 받지 못할 수 있다.
마지막으로 전세금반환을 보증하는 대한주택보증이나 서울보증보험의 전세금 반환보증보험도 있어서 불안하신 분들은 가입조건을 확인해보는 것도 좋겠다.
그리고 무엇보다 문제가 생기기 전 예방이 가장 좋은 방법이기에 전세 집을 구할 때는 가급적 전세금과 근저당채권최고액의 합이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 좋고 70%를 넘는 경우 꼭 그 집이 마음에 든다면 보증금을 안전수준까지 낮추고 반전세로 일부는 월세로 전환하는 것도 안정성을 높이는 방법이며, 집주인의 직업이 안정적인 확인해보는 것도 도움이 된다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1
