전세난이 몇 년 간 지속이 되면서 전세금이 매매가격의 50-60%를 넘어 70-80%를 넘는 단지들이 많아지면서 전세금 반환 관련 분쟁이 많이 생기고 있다.

일반적으로는 전세계약이 만료가 되어 계약연장을 하지 않으면 만기일에 맞춰서 전세보증금을 반환 받아야 하는 것이 맞지만 대부분 집주인들이 전세보증금을 현금자산으로 보관하는 경우가 많지 않아서 다른 세입자를 제 때 구하지 못하게 되면 전세만기일에 전세보증금을 반환하지 못하는 경우가 빈번히 발생하기 때문에 반드시 전세기간이 만료되더라도 무조건 전세금을 받을 수 있으리라 생각하고 일방적으로 이사 갈 집 계약을 하면 낭패를 볼 수 있다.

이사 갈 집을 먼저 계약했다가 계약해지가 될 경우 그 책임을 무조건 집주인에게 물을 수는 없기에 반드시 현 전세 집이 새로운 세입자와 계약이 되는 것을 보고 보증금 반환가능 날짜에 맞춰서 내가 이사 갈 집 계약을 하는 것이 좋다.

전세보증금을 받지 못하는 경우에는 내용증명을 보내고 전세금 반환소송까지도 고려를 해야 하는데 소송을 하더라도 수개월 정도 기간이 소요가 되고 보증금 반환청구소송과 더불어 손해배상청구까지도 동시에 진행을 해야 할 수도 있어서 소송은 마지막 카드로 생각하고 가급적 상호 협의하여 원만하게 마무리 하는 것이 가장 좋다.

전세보증금을 반환 받지 못한 상황에서 퇴거를 해야 하는 상황이 생기면 우선 전세권설정등기를 생각할 수 있는데 전세권설정등기는 보증금 반환을 지체하면 법원의 판결문이 없어도 경매신청을 청구할 수가 있고, 경매절차에서도 확정일자는 배당요구를 꼭 해야 하지만 전세권설정은 별도의 배당요구 없이도 순위 배당에 참가할 수 있으며 실제 거주여부와 관계없이 대항력을 가지기 때문에 주민등록 주소를 옮기더라도 대항력이 있어서 세대전원이 주소를 빼고 짐도 모두 빼는 상황이 되어도 대항력에는 문제가 없는 장점은 있지만 임대인의 동의가 필요하고 등기비용도 발생하기 때문에 번거로운 것도 사실이다.

그래서 대부분 전세권설정등기 보다는 확정일자를 받는 경우가 대부분인데 전세계약을 한 후 전입신고를 하고 확정일자를 받은 후 점유(실거주)를 하게되면 대항력을 갖추게 되고 보증금반환소송에 의하여 판결문을 받아 강제경매를 할 수 있다.

확정일자만 받은 상황에서 전세보증금을 받지 못하고 먼저 퇴거를 해야 하는 경우에는

점유와 전입신고의 요건을 유지해야 하기에 전세금을 받기 전까지는 세대원 일부의 주소는 그대로 남겨두고 짐도 일부 남겨두는 것이 좋다.

임차권 등기명령도 있는데 부동산소재지 지방법원에 임차권등기명령 신청을 하고 주민등록등본, 거주사실 확인서를 첨부하여 확정일자를 받은 임대차계약서와 같이 제출을 하여 임차권등기명령 신청이 완료되면 전세금 받기 전 이사를 해서 주민등록을 옮기더라도 대항력을 갖추게 된다.

다만, 임차권등기명령은 임대차계약기간이 만료된 시점에만 가능하기에 계약만료 이전에 먼저 이사를 갈 경우에는 해당이 안되기에 주의가 필요하다.

이렇게 전세보증금을 받지 못하고 이사를 가야 하는 경우에는 전세계약기간이 만료되면 임차권등기명령을 하는 것도 좋고, 계약기간 중이라면 가족 일부의 주소와 점유는 유지 하는 것이 좋으며, 전세대원이 모두 퇴거를 해야 한다면 전세권 설정을 하는 것도 좋다.

주의해야 할 점은 전입신고를 할 때 본인이 주소를 잘못 기재한 경우, 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우, 일시적으로 주민등록을 이전한 경우, 주민등록상 동, 호수 표시가 기재되지 않은 경우, 전입신고 전에 저당권, 가압류, 가등기, 처분금지가처분이 된 주택의 경우에는 대항력이 없어 보호를 받지 못할 수 있다.

마지막으로 전세금반환을 보증하는 대한주택보증이나 서울보증보험의 전세금 반환보증보험도 있어서 불안하신 분들은 가입조건을 확인해보는 것도 좋겠다.

그리고 무엇보다 문제가 생기기 전 예방이 가장 좋은 방법이기에 전세 집을 구할 때는 가급적 전세금과 근저당채권최고액의 합이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 좋고 70%를 넘는 경우 꼭 그 집이 마음에 든다면 보증금을 안전수준까지 낮추고 반전세로 일부는 월세로 전환하는 것도 안정성을 높이는 방법이며, 집주인의 직업이 안정적인 확인해보는 것도 도움이 된다.

 
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1

주변환경

1. 우선 집에 들어가기 전에 주차 공간 확인

2. 편의점이나 구멍가게가 집 근처에 있는지 확인

3. 남향인지

4. 주위 어린이집이 있는지

5. 버스 정류소나 지하철 까지 얼마나 걸리는지

집안

1. 신발 수납공간이 충분한지

2. 수돗물이 수압이 강하게 잘 나오는지

3. 화장실 환기구는 어떻게 생겼는지

4. 벽지에 습기가 차서 부풀어 있거나 변색이 심하면 이유를 물어본다. 

5. 냉 난방 종류가 도시가스인지 심야전기인지

6. 창문 틈 사이 벌레가 있는지 없는지

7. 벽지 등에서 담배 냄새가 나는지, 누렇게 색이 변질되어 있는지

8. 문의 여닫기는 잘 되는지

9. 온수 틀어보기

10. 베란다 방충망이 잘 관리되어 있는지 

11. 외부 소음이 심하지는 않은지

12. 수납공간은 충분한지

그외

13. 융자는 없는지 

있다면 아래 처럼 계산

시세 20,000만원 x 80% = 16,000만원

16,000만원 - 융자 12,000만원 = 4,000만원

4,000만원 - 전세 5,500만원 = - 1,500만원으로

2,000만원 이상의 감액등기가 되지 않는 이상 보증금의 손실이 예상됩니다.

Good Reputation을 위한 자기 관리 8계명

1. 당신의 가치와 능력을 스스로 존중하라

2. 자신있게 NO라고 대답하라.

3. 자기 합리화의 유혹에 빠지지 마라.

4. 시간절약을 몸에 배게 하라

5. 어떤 상황에서도 당신이 결정하라

6. 분명한 목표를 가져라

7. 나약한 인물로 낙인찍히지 않게 끝까지 결심을 유지하라

8. 슬럼프를 끌어 안아라.

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<송병락>의 전략 10원칙

1. 항상 더 좋은 방법이 있다.

2. 자신의 강점을 알라. 단점보다 강점을 보안하라

3. 패러다임을 잘 읽어라. 그리고 리드하라.

4. 차이점을 차별화 전략으로 활용하라

5. 팀, 조직, 시스템의 힘을 잘 활용하라

6. 나만의 문화를 창조하고 나만의 브랜드를 관리하라

7. 쓸데없는 짓 하지 말고 혁신하라

8. 나도 남도 승자가 되게 하라

9. 열등의식에 벗어나라

10. 하늘이 보고 있다. 최선을 다하라

단순하게 산다는 것은 무엇일까?

그것은 내 안에 있는 것들을 단순화시키는 것을 말한다.

단순하게 살면 인간관계뿐만 아니라

육체적, 정신적으로도 생기를 찾게 된다.

늘리려 하지 말고 줄여라.

쌓지 말고 비워라.

긴장하지 말고 풀어라.

가속하지 말고 감속하라.

이것이 바로 단순하게 사는 법이다.

1 갖고 있는 물건들을 줄여라

사람들은 평균적으로 1만개의 물건을 갖고 있다고 한다.

먼저 서랍 속부터 정리하라.

'이 물건을 지난 3년 동안 쓴 일이 있나' 스스로 물어보고 없다면 과감하게 버려라.

그 다음 책상, 옷장, 부엌, 창고 순서로 정리하라.

복잡한 환경 속에서는 어떤 좋은 생각도 떠올릴 수 없다.

2 부에 대한 나만의 기준을 정하라

티베트 속담에 '충분히 갖고 있다고 느끼는 사람이 부자다'라는 말이 있다.

'언젠가 돈을 많이 벌면 행복해질 거야' 라는 생각은 나를 불행하게 만든다.

행복과 부유함의 순서를 뒤바꾸자.

값비싼 옷을 사는 등 자기를 위해 돈을 쓸 때 부자로 느껴질  거라 생각하는가?

오히려 그 반대이다.

자선단체나 돈을 꼭 필요한 곳에 주고 나면 부자가 된 듯한 기분이 들고,

실제로 기부는 지출을 줄여 주는 효과를 준다.

3 하루 한 가지에만 최선을 다하라

돼지 두 마리를 한꺼번에 안고 뛰면

서로 품에서 빠져나가려고 해 시간과 노력이 더 든다.

불필요한 일은 제쳐 두고 가장 중요한 것부터 시작하라.

하루에딱 한 가지만 우선 순위에 올려놓고 그것에 최선을 다하라.

완벽하려 하지 말고 만족하려고 노력하라.

3 몸을 느슨하게 하자

하루 30분은 자기만을 위한 시간으로 즐겨라.

한 달에 한 번 아침 일찍 일출을 보고 오는 것도 좋다.

잠을 잘 때도 따뜻한 우유나 차를 마셔 마음을 가라앉힌다.

일주일에 한 번은 10시 이전에 잠자리에 들자.

4 타인에 대한 선입견을 버리자

다른 사람을 평가하려는 욕구는 대인관계에 걸림돌이 된다.

"저 사람 참 볼품없는 바지를 입고 있다"는 말처럼 사소한 감정을 갖고 있으면

그 사람에 대해 자연 안 좋은 생각을 품게 된다.

유쾌하고 단순하고 여유 있는 삶을 살려면

타인에 대한 평가와 선입견을 버려라.

5 삶의 목표를 발견하라

'단순하게 살아가기'는 목표를 향해 트인 시야를 확보하는 것이다.

당신이 잘하고 좋아하는 일이 앞으로 살아가야 할 삶의 방향을 정해 준다.

나의 약점에만 몰두하다 보면 시도조차 할 수 없게 된다.

자신의 장점에 집중적으로 관심을 갖고 약점은 멀찍이 밀어 두자

♥위생 관련 생활 정보♥

- 가열된 후라이판에 불이 붙으면 마요네즈로 끄면 됩니다.

- 변기통 악취 냄새는 양치한 후 변기통에 뱉은 후       10분정도가 지나면 악취가 안납니다.

- 머리에 붙은 껌은 클렌징 크림으로 닦으면 떨어집니다.

- 욕조는 베이킹 파우다로 닦으면 깔끔해집니다. (세면대랑 싱크대도 효과 좋습니다.)

- 더러운 화이트보드는 아세톤으로 닦으면 깨끗해집니다.

- 계란이 바닥에 깨지면 밀가루를 뿌려 닦으면 됩니다.

- 상추를 말려 가루로 만들어 치약에 묻혀 닦으면 치아가 하얗게 됩니다.

- 변기 가 막혔을 때 샴푸 몇 방울 떨어뜨린 후 30분 뒤 물을 내리면 뚫립니다.

- 원목 가구 흠집은 분무기로 뿌린 후 수건을 덥고 다리미로 10초정도 누르면 됩니다.

- 욕실 실리콘 곰팡이는 휴지에 락스를 묻혀 반나절 놔두면 곰팡이가 사라집니다.

- 상한 우유는 가죽쇼파나 구두를 닦으면 광택이 납니다.

- 방바닥의 볼펜은 물파스로 닦습니다.

- 방충망 한 쪽에 신문지를 붙이고 진공청소기로 먼지를 제거 합니다.

- 전자렌지 청소는 물을 8분간 돌려 수증기가 생기면 행주로 닦습니다.

- 주차스티커는 모기약을 뿌리고 문지릅니다. 그냥 떨어져요 얼룩도 없이ᆢ

- 타버린 냄비는 사과 껍질을 넣어 끊이고 그 껍질로 문지르면 됩니다.

- 감자 껍질로 씽크대를 닦으면 깨끗해집니다.

- 먹다 남은 소주를 분무기에 넣고 식탁을 닦으면 냄새가 사라집니다.

- 은수저가 색이 변하면 알루미늄 호일에 싸서 끓이면 됩니다.

- 개미가 생기면 장롱밑이나 구석에 소금을 뿌리면 됩니다.

- 바퀴벌레가 생기면 가을 은행잎을 모아서 비닐봉지에 구멍을 뚫어 집안 곳곳에 두면 됩니다.

- 손이 닿지 않은 곳 청소는 긴 막대에 구멍을 뚫어 청소하시면 됩니다.

- 화장실 변기 찌든 때는 콜라를 부어 놓고 한시간 뒤에 물을 내리면 됩니다.

- 행주는 전자렌지에 레몬 껍질과 약간의 물을 넣고 8분간 돌리면 소독됩니다.

- 반찬통의 냄새는 쌀 씻은 물에 담궈둡니다.